안녕하세요. 스타랜드입니다.
그동안 오프더 레코드로 흘러가던 대출 규제가 그제 금융위를 통해 발표됐습니다.
시장 참여자들에게 직접적으로 중요한 부분만 짧게 살펴봅시다.
1. DSR 적용 확대
DSR,한글로 총부채원리금상환비율(한글도 영어도 이해할 수 없는 것은 하나) 간단히 말해 ‘1년에 버는 돈이 얼마인데 그 중 연간 대출 원리금을 상환하는 데 얼마나 쓸 수 있는지’를 알아보는 지표입니다.
현재 이 DSR이 적용되는 기준은 ①투기지역·투기과열지구 8천만원 초과 주택담보대출, ②연소득 1억원 초과 차주가 총 9억원 초과 신용대출 두 종류였습니다.
이를 점차 확대해 나간다는 것이 이번 대책의 골자입니다.
우선 7월부터는 조정대상지역까지 포함해서 &6억원 초과 주택담보대출, 소득기준에 관계없이 1억원 초과 신용대출이 적용대상입니다만 23년 7월부터는 이것저것 가리지 않고 총 대출금액 1억 넘으면 적용한다는 그림을 그리고 있습니다.
다만 이때 전세대출과 중도금대출 등은 포함하지 않는다고 합니다.
소득에 따라 살 수 있는 집의 가격도 정해져 있는 논리 구조가 확고해졌습니다.
아니면 물려받은 자산이 많아서 대출 등을 무시하고 있었던 것일까요. 2. 비주택담보대출한도규제
주택 이외 토지, 오피스텔, 상가 등의 LTV 70%를 전 금융권으로 확대한다는 것인데 현실적으로 이미 대부분의 금융권에서는 모두 적용하고 있기 때문에 실효성이 거의 없습니다.
강남, 용산처럼 수익률이 낮은 지역은 RTI 적용을 받으면 대출금액이 현저히 줄어 가계자금으로 돌리는 틈새 신공을 펼쳐왔습니다.
이것은 아직 유효합니다.
다만 토지거래허가지역 내 토지, 오피스텔, 상가 등의 LTV를 40%로 적용하는 것은 영향이 있겠네요.① 토지거래허가구역 내 부지지분이 작은 오피스텔과 구분상가(허가대상면적보다 작았다+전세가 아닌 월세) ②토지거래허가구역 내 경매물건(허가대상 제외) 이것도 LH 탓으로 느끼는 이유는 저뿐일까요?
그럼에도 현재 버는 소득이 낮더라도 청년층처럼 기대여명이 상대적으로 길 경우 대출한도를 확대 적용한다고 합니다.
4. 40년 만기 도입
3.아울러 소득이 낮은 청년층과 신혼부부를 대상으로 제공하는 정책자금 대출 기간을 40년까지 늘려 매달 납부하는 원리금 부담을 줄이겠다는 것입니다.
이는 곧 시중은행에서 만기 40년 주택담보대출 출시가 머지 않았다는 의미이기도 합니다.
하지만 그렇게 되면 DSR룸이 더 커지고 한도는 더 늘어나는 게 명약관화되기 때문에 당국에서 대출규제 스탠스에 반하는 대출상품 승인을 해줄지가 관건인 것 같습니다.
금융안정성 측면에서 가계부채를 안정화한다는 논리는 충분히 합리적인 이유이긴 합니다.
그러나 정작 그림자 금융에 대한 규제는 항상 빠져 있는 것은 납득할 수 없습니다.
어쨌든 현금흐름이 좋은 사람만이 부동산을 가질 수 있는 시장이 형성되어 있습니다.
갭투로 내몰리는 부작용이 나타날까 우려되는 스타랜드였습니다.
